TRENTO. Non bastava la crisi: arrivano anche le tasse ad impedire al mercato del mattone di uscire dal tunnel. Il nuovo regime scatterà con il primo gennaio, facendo passare un Capodanno non certo sereno agli imprenditori edili. I tagli “lineari” alle agevolazioni sui trasferimenti di immobili, infatti, salvano solo la “prima casa” acquistata da privati e non quella di nuova realizzazione. Le disposizioni del governo (Dlgs 23/2011) penalizzano fortemente, invece, alcune categorie di immobili aumentandone la pressione fiscale.

Partiamo dalla prima casa, dove la scelta del venditore cui rivolgersi è decisiva. Solo nell’ipotesi di acquisto dell’usato (da privato), la tassazione passa dal 3% a 2%, con la diminuzione anche delle imposte fisse che ora sono di 336 euro e dal 2014 saranno di 100 (attenzione però, all’imposta “pavimento” di 1.000 euro). Se si acquista da un’impresa, l’Iva rimane al 4% ma vengono aumentate le due imposte fisse da 336 a 400 euro.

«Ancora una volta i legislatori non hanno tenuto conto di due elementi fondamentali che fortemente caratterizzano il mercato immobiliare», lamenta Marco Gabardi, presidente di Anama Confesercenti. «In primo luogo, l’Iva anche se ridotta al 4%, viene calcolata sul valore di compravendita e quindi genera un costo elevato per l’acquirente. In secondo luogo, i clienti in cerca di casa, come diretta conseguenza dei maggiori costi derivanti anche dall’Iva, si orientano sul mercato dell’usato-privato (atto esente da Iva), per risparmiare almeno sulle imposte di trasferimento. Si determina così una percentuale di invenduto in capo alle imprese edili o alle società immobiliari, molto superiore rispetto all’invenduto dei privati. Quindi la già difficile situazione di mercato del “nuovo”, non vede in arrivo agevolazioni che possano, in qualche maniera, sbloccare quella stagnazione che ormai da circa 36 mesi pone i costruttori in situazioni economicamente pesanti». In sintesi - afferma Gabardi - «possiamo riassumere nel 35,9% il risparmio per gli acquisti da privati e nel 1,4% l’aumento per gli acquisti da imprese nei trasferimenti per la prima casa».

Altri importanti aumenti delle imposte si ritroveranno nei seguenti casi: negozio, con venditore privato, + 9,6%; edificio storico (non prima casa), +50,3%; immobile disposti nel procedimento di separazione tra coniugi, + 9%; terreni montani, + 9%. Un emendamento a firma di Franco Panizza ha scongiurato l’incubo di pagare oltre il 9% di tassa di registro per i terreni agricoli acquistati da imprenditori iscritti alla previdenza agricola.

I maggiori risparmi in termini di tassazione invece riguardano: terreno edificabile venduto da privato, con un risparmio del 17,9%; terreno agricolo venduto da privato, del 49,7%.

Per quanto riguarda la situazione del mercato nel periodo agosto-ottobre 2013 si registra, nelle vendite, un lieve scostamento in positivo + 3,5% rispetto al stesso periodo del 2012. «Questa oscillazione è caratterizzata dall’85% di vendite tra privati (immobili usati) ed il rimanente 15% da vendite tra aziende e privati (immobili nuovi)».

Nell’ultimo biennio, la maggior parte delle trattative, sono comunque condizionate da due elementi sostanziali: «Il primo è strettamente legato alla finanziabilità del soggetto richiedente in relazione all’importo di mutuo richiesto ed il secondo è legato all’interesse nell’acquisto ma solo dopo la vendita dell’immobile già di proprietà. Tale condizione sospensiva, posta nei contratti d’acquisto, genera quindi uno slittamento dei termini conclusi dell’affare nei casi più fortunati ed una risoluzione del contratto, per decorrenza dei termini, nella maggior parte dei casi. Assistiamo, pertanto, ad una generale riduzione dei valori degli immobili che varia tra l’8,5% ed il 19,5% a seconda delle zone di riferimento ed in relazione alle caratteristiche intrinseche degli immobili. La percentuale sale in proporzione alla maggiore lontananza dal capoluogo, con l’esclusione, ovviamente, delle zone turistiche di grande attrazione».(l.m.)